Ринок відкрито: в Україні офіційно дозволено продавати землю

Ринок відкрито: в Україні офіційно дозволено продавати землю



Новий закон став компромісом: значних інвестицій чекати не варто, але це розвиток у правильному напрямку.

28 квітня президент України Володимир Зеленський підписав Закон № 552-ІХ, що скасував мораторій та відкрив ринок землі. Власники паїв нарешті отримали право розпоряджатися своєю власністю, а Україна позбулася рудимента, через який вона залишалась серед держав-маргіналів: Конго, Таджикистан, Північна Корея, Куба та Венесуела.

Закон запроваджуватиметься поступово з великою кількістю обмежень. З 1 липня 2021 року право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть набувати виключно громадяни України й тільки площею до 100 гектарів. З 1 січня 2024 року таку можливість отримають також юридичні особи, власниками яких є українці. Вони зможуть купувати до 10 тисяч гектарів землі.

Відкриття ринку землі мало стати стимулом для нових інвестицій та розвитку АПК, проте, за словами генерального директора Всеволода Кожемяка, через велику кількість обмежень, передбачених законом, цього чекати не варто, адже середній та великий бізнес не буде зацікавлений інвестувати в 100 гектар.

«Однак я вважаю, що закон про ринок землі — це крок вперед. Ми підсвідомо долаємо бар’єр, що земля не може бути власністю. Якщо не можемо ввести повноцінний ринок і одразу створити умови, то хоча б ментально почнемо готувати власників паїв до можливості розпоряджатися своєю власністю», — вважає Всеволод Кожемяко.

З тим, що скасування мораторію — це позитивна зміна, погоджується і директорка з фінансової та операційної діяльності Групи АГРОТРЕЙД Олена Ворона.  

«Ринок потрібно було обов’язково впроваджувати. Всі ці заклики, що землю не можна продавати, здебільшого від людей, які не мали й не мають земельних паїв. Вони транслюють радянські висловлювання і не розуміють суті питання. Власники паїв давно чекали на скасування мораторію. Закон дозволяє людині розпоряджатися своєю власністю — землею. Не можна обмежувати право людини розпоряджатися своєю власністю так, як вона хоче. Якщо людина не хоче продавати землю — вона не буде її продавати, проте, якщо хоче — закон дає їй можливість зробити це в законний спосіб», — говорить Олена Ворона.

До того ж, і раніше існували тіньові схеми купівлі землі: емфітевзис, оренда земель комунальної власності без оформлення, передача органами місцевої влади ділянки в оренду або приватизацію особі після того, як колишній власник відмовився від прав на неї. Але відкритий ринок буде наповнювати бюджет. За оцінками експертів офіційна купівля-продаж землі може приносити в економіку до 3% ВВП на рік. 

Закон про ринок землі встановив мінімальну ціну, за якою купуватимуться ділянки аграрного призначення: вона не може бути меншою, ніж вартість паю за нормативно-грошовою оцінкою. Ця вимога діятиме до 2030 року.

На думку Всеволода Кожемяка, великою помилкою прийнятого закону є заборона продажу державних та комунальних земель загальною площею близько 11 мільйонів гектарів. «Ця земля стала предметом зловживання державних чиновників. Її обробляють, але вона ніде не врахована, її немає в кадастрі. В результаті, рента від державної землі до бюджету не надходить», — пояснює генеральний директор компанії.

ПОТЕНЦІЙНІ ПОКУПЦІ: ХТО ВОНИ?

За оцінками Групи АГРОТРЕЙД, близько 20-30% пайовиків бажають продати свої ділянки. При обмеженні в 100 гектарів такої пропозиції буде забагато в порівнянні з кількістю людей, спроможних купувати землю. 

Важливо розуміти, що невеликі підприємці обмежені в оборотному капіталі. Якщо додати до цього несприятливі погодні умови, низький врожай та падіння цін на зерно, то навряд чи фермер вирішить вкладати вільні кошти в придбання землі, а великим підприємствам інвестиція в 100 гектарів не цікава.

«Швидше за все, вартість землі під час перших угод буде вищою, а потім почне знижуватися, адже стане зрозуміло, що охочих купити землю небагато», — розмірковує Олена Ворона.

Більші сільгосппідприємства  або агрохолдинги вийдуть на ринок у 2024 році, коли кількість дозволених для купівлі гектарів буде збільшена. Група АГРОТРЕЙД готова придбати землю. За словами Олени Ворони, 10 тисяч гектарів, які уряд дозволить купувати юридичним особам, не можна назвати великою площею, проте цього достатньо, щоб розглядати доцільність майбутніх інвестицій.

«Володіючи землею, фермери зможуть будувати більш тривалі плани на розвиток бізнесу, впроваджувати систему зрошення, закладати садки тощо», — розмірковує директорка з фінансової та операційної діяльності.

Відкриття ринку землі тягне за собою як перспективи розвитку, так і ризики шахрайства. Тому фахівці Групи АГРОТРЕЙД радять перевіряти покупців та віддавати перевагу перевіреним роками компаніям. 

Міністерство юстиції України зі свого боку розробило низку рекомендацій, як не стати жертвою рейдерів після відкриття ринку землі. Відомство радить власникам паїв заздалегідь подбати про належне оформлення документів на землю, пересвідчитися, чи присвоєний ділянці кадастровий номер та перевірити контрагента перед укладенням угоди. Також можна користатися послугою моніторингового сервісу SMS-Маяк, що дозволяє отримати миттєві повідомлення про зміну статусу об’єктів нерухомості у Державному реєстрі прав і зареєструватися у Державному аграрному реєстрі, де відображається актуальна інформація про власників земельних ділянок.