Рынок открыт: в Украине официально разрешено продавать землю

Рынок открыт: в Украине официально разрешено продавать землю



Новый закон стал компромиссом: значительных инвестиций ожидать не стоит, но это развитие в правильном направлении.

28 апреля президент Украины Владимир Зеленский подписал Закон № 552-ІХ, который отменил мораторий и открыл рынок земли. Владельцы паев наконец получили право распоряжаться своей собственностью, а Украина лишилась рудимента, из-за которого она оставалась среди государств-маргиналов: Конго, Таджикистан, Северная Корея, Куба и Венесуэла.

Закон будет вводиться постепенно с большим количеством ограничений. С 1 июля 2021 право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут приобретать исключительно граждане Украины и только площадью до 100 гектаров. С 1 января 2024 такую возможность получат юридические лица, владельцами которых являются украинцы. Они смогут покупать до 10 000 гектаров земли.

Открытие рынка земли должно было стать стимулом для новых инвестиций и развития АПК, впрочем, по словам генерального директора Всеволода Кожемяко, из-за большого количества ограничений, предусмотренных законом, этого ждать не стоит, ведь средний и крупный бизнес не будет заинтересован инвестировать в 100 гектар.

«Однако я считаю, что закон о рынке земли — это шаг вперед. Мы подсознательно преодолеваем барьер, что земля не может быть собственностью. Если не можем ввести полноценный рынок и сразу создать условия, то хотя бы ментально начнем готовить владельцев паев к возможности распоряжаться своей собственностью», — считает Всеволод Кожемяко.

С тем, что отмена моратория — это положительное изменение, согласна и директорка по финансовой и операционной деятельности Группы АГРОТРЕЙД Елена Ворона.

«Рынок нужно было обязательно открывать. Все эти призывы, что землю нельзя продавать, звучат в основном от людей, которые не имели и не имеют земельных паев. Они транслируют советские высказывания и не понимают сути вопроса. Владельцы паев давно ждали отмены моратория. Закон позволяет человеку распоряжаться своей собственностью — землей. Нельзя ограничивать право человека распоряжаться своей собственностью так, как он пожелает. Если человек не хочет продавать землю — он не будет ее продавать, однако, если хочет — закон дает ему возможность сделать это законно», — говорит Елена Ворона.

К тому же, и прежде существовали теневые схемы покупки земли: эмфитевзис, аренда земель коммунальной собственности без оформления, передача органами местной власти участка в аренду или приватизацию лицу после того, как бывший владелец отказался от прав на нее. Но открытый рынок будет наполнять бюджет. По оценкам экспертов официальная купля-продажа земли может приносить в экономику до 3% ВВП в год.

Закон о рынке земли установил минимальную цену, по которой будут приобретаться участки сельхозназначения: она не может быть меньше, чем стоимость пая по нормативно-денежной оценке. Это требование будет действовать до 2030 года.

По мнению Всеволода Кожемяко, большой ошибкой принятого закона является запрет продажи государственных и коммунальных земель общей площадью около 11 миллионов гектаров. «Эта земля стала предметом злоупотребления государственных чиновников. Ее обрабатывают, но она нигде не учтена, ее нет в кадастре. В результате, рента от государственной земли в бюджет не поступает», — объясняет генеральный директор компании.

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЕ ПОКУПАТЕЛИ: КТО ОНИ?

По оценкам Группы АГРОТРЕЙД, около 20-30% пайщиков желают продать свои участки. При ограничении в 100 гектаров такого предложения будет слишком много по сравнению с количеством людей, способных покупать землю.

Важно понимать, что мелкие предприниматели ограничены в оборотном капитале. Если добавить к этому неблагоприятные погодные условия, низкий урожай и падение цен на зерно, то вряд ли фермер решит вкладывать свободные средства в приобретение земли, а крупным предприятиям инвестиции в 100 гектаров не интересны.

«Скорее всего, стоимость земли во время первых сделок будет выше, а затем начнет снижаться, ведь станет понятно, что желающих купить землю немного», — рассуждает Елена Ворона.

Большие сельхозпредприятия или агрохолдинги выйдут на рынок в 2024 году, когда количество разрешенных для покупки гектаров будет увеличена. Группа АГРОТРЕЙД готова приобретать землю. По словам Елены Вороны, 10 тысяч гектаров, которые правительство позволит покупать юридическим лицам, нельзя назвать большой площадью, однако этого достаточно, чтобы рассматривать целесообразность будущих инвестиций.

«Владея землей, фермеры смогут строить более длительные планы на развитие бизнеса, внедрять систему орошения, закладывать сады и прочее», — рассуждает директорка по финансовой и операционной деятельности.

Открытие рынка земли влечет за собой как перспективы развития, так и риски мошенничества. Поэтому специалисты Группы АГРОТРЕЙД советуют проверять покупателей и отдавать предпочтение проверенным годами компаниям.

Министерство юстиции Украины со своей стороны разработало ряд рекомендаций, как не стать жертвой рейдеров после открытия рынка земли. Ведомство советует владельцам паев заранее позаботиться о надлежащем оформлении документов на землю, убедиться, присвоен ли участку кадастровый номер и проверить контрагента перед заключением сделки. Также можно пользоваться услугой мониторингового сервиса SMS-Маяк, что позволяет получить мгновенные сообщения об изменении статуса объектов недвижимости в Государственном реестре прав и зарегистрироваться в Государственном аграрном реестре, где отображается актуальная информация о владельцах земельных участков.